農地での住宅建築で気を付けたい3つのポイント

皆さまこんにちは、ネストハウスコンシェルジュの小田でございます。

春になりましたが、まだ夜寒くなったり..服装が難しい気候ですね。

ふと寒くなる日に展示場をご案内する際は、まだ暖炉をつけてみております。

ほんのり涼しい日の夜に暖炉がついていると、心地いいものです。

家事に育児に中々ゆっくりする時間が取れない方も多いことと思いますが、

だからこそ時には火を見てボーっとして。

薪ストーブも風情があって素敵です◎

さて、最近農家さんから住宅建築のご相談をいただいたり、

農地に住宅建築できますか とお尋ねいただくことが多くございまして、

この度たくさんのハードルに出会いましたので、お役に立てばと思いコラムにしてみました(^^)

①建築可能かどうか

まずはそもそも建築可能かどうかを調べる必要がございます。

ここでは建築に一定のハードルがある代表的な事例をピックアップします。

・市街化調整区域に属する農地

一般的には「市街化を抑制する区域」に立地する場合は住宅の建築が不可能です。

しかし農家用住宅は、一定の条件を満たすと建築することが可能です。

そこには、開発許可申請や農地転用の申請、いくつかの審査ハードルを越える必要がございますので、

農地がある市区町村の「都市計画区域」というものをご確認くださいませ。

・農業振興地域、農用地区域に該当する農地

都市計画のほかに、各自治体の農業委員会が定める地域に属する場合、

基本的には「農業を推進する」地域ですので、そのままでは建築が難しいことがございます。

これらに属する場合、土地の造成計画や建築するお家の図面をもとに

「農業振興地域除外申請」を、行う必要がございます。

特に、該当の農地の「接する2辺が非農地である」（例：道と宅地に接するなど）

ことなどが求められますので、農業委員会にご確認くださいませ。

・建築基準法上の道路に面していない

これは非常に対策が難しいのですが、農地の中には手押し車用の通路はあれど、

建築可能な道路に接していない場合がございます。

一般的には建築するためには、幅員4m以上の道路に2m以上接することが求められますが、

例外の条件もございます。該当するかどうか、自治体の道路課や土木事務所等にご相談くださいませ。

②スケジュール

実は農地に建築しようと思うと、思いのほか時間がかかるケースがございます。

確かに登記上の地目を農地→宅地に変更する「農地転用」のお手続き、

市街化調整区域における「開発許可申請」など、各種審査にかかる時間もございます。

一方で、そもそも申請をしたくても一定期間でないと審査を受けられないものがございます。

それが、前述の「農業振興地域除外申請」です。

この申請を受理する審議会は、毎年2月末と8月末にしか開催されません。

一度逃すと次回は半年後..ということになります。ここを知られたうえで、住宅ローンの申請や造成計画など、

逆算でスケジュールを立てていかれることをおすすめいたします。

また、審査→許可にかなり時間もかかるので、「農業振興地域」に該当する場合は、

新居完成目標の時期からゆとりをもってご計画されてくださいませ◎

③資産価値

あまり銀行では教えてもらえないのですが、銀行は建物と土地を担保に取ってローンを貸し出します。

なので、担保評価の高低がローン審査の中に含まれます。

これまで農地における建築で気を付けたいポイントを申し伝えてまいりましたが、

様々複雑に絡みあって、農家さんでない方にとっては特にハードルが高いです。

またこれは、改築・リフォーム・土地の形質変化(盛り土をして形を変えるなど)等の場合でも同様にハードルとなります。

つまり、多くの方にとってのハードルを知らずに何となく建築をすると、

将来売買などが難しい負債となりかねないことが多く存在いたします。

きっと農地でのご計画や農家用住宅をご建築なさる場合は、ご両親様や祖父母様がそこでは耕作を行わなくなって、

ご子息様が譲り受けて建築をする..というケースも多いのではと存じます。

またそのように、お子様やお孫様に住宅や土地が受け継がれていくと、大変素敵なことです。

そのためには、道路・水道・排水・電気・土地の権利関係..など、資産価値に関わることが多岐に渡りますので、

ぜひ事前にお知りになった上でご計画くださいませ。

ネストハウスでは農地・農家さんのご計画のご相談も承りますので、

どうぞお気軽にご相談くださいませ◎